卓建专业 | 律师推动成立业委会的那些体会

更新日期:2024-05-18 10:25

因机缘巧合，本人曾参与推动深圳某小区成立第一届业委会并有幸担任第一届业委会主任。由于个人工作繁忙、精力有限，本人在第一届业委会任期届满后，推动第二届业委会成立但不再参选新业委会。这段经历对我本人而言，既是学以致用的过程，也是个人思想和能力得到提升的过程。这是一段特殊的经历，有不少深刻的体会和感悟，而且时不时有同仁及朋友向我取经、借鉴经验，因此，我个人觉得值得记录下来。一、为何要成立业委会一般而言，如果小区物业服务企业在各方面的管理和服务得当，业主们是安于现状、缺乏动力去推动成立业委会的。因此，在政府没有主动推动成立业委会之前，许多小区业委会的成立，无须讳言，经常是业主利益受损达到了一定临界点，如小区公共利益被严重侵占、小区物业管理水平或居住环境严重恶化，进而激发了业主们当家作主的权利意识和维权意识，从而揭竿而起,一举推动成立业委会。成立业委会的益处，大家耳熟能详。业委会作为小区业主大会的常设机构，能够及时响应、反馈业主们的关切点，贯彻执行业主们对小区治理的合理诉求，监督物业服务企业有效开展工作，推动物业服务企业和相关部门解决问题，实现业主们当家作主维护自家权益、规范治理小区以及房产保值增值的诉求。另外，根据个人观察，有业委会的小区，相对更为和谐。业委会起着上传下达的中间纽带作用，对尽早发现社区安全隐患、消弭民间矛盾、维护社区和谐和推动社区发展、减轻基层政府组织管理压力起着莫大的帮助作用。符合条件的各个小区成立业委会，应当是小区业主、基层政府组织积极推动的事项。按照《深圳经济特区物业管理条例》，不论是2019年修订之前或之后的， 在小区建成交付使用达一定比例或期限后，建设单位需要告知小区所在地街道办，街道办收到告知后应启动机制筹备成立业委会。可是在实践中，该项要求未能得到很好的执行，经建设单位告知而由街道办主动推动成立业委会的几无听闻。但是，这种情况将有所改观。在今年四月份，深圳市住建局发文《关于推进住宅小区业主委员会三年全覆盖的通知》，推动符合条件的小区实现业委会应建尽建，用三年时间实现全覆盖。主管部门通过政策推动和考核要求等多方面进行引导，将会极大地鼓舞和促进各小区成立业委会及成功换届。二、如何成立业委会对于业主要求发起成立业委会的门槛，原《深圳经济特区物业管理条例》规定符合条件的小区，只需要有业主书面告知街道办即可。但是新《深圳经济特区物业管理条例》规定了需要小区内业主总人数或投票权20%以上的业主联名，方可要求街道办启动程序。新规降低了旧规中关于交付建筑面积和年限的要求，有助于分期开发的小区尽早成立业委会，但提高了发起业主的人数门槛，这需要有意推动成立业委会的小区业主在启动程序之前广泛联系和团结其他业主。根据新《深圳经济特区物业管理条例》，街道办在接到告知或要求后，应当在一个月内成立筹备组，筹备组由多方代表组成，包括街道办、基层党组织、辖区派出所、社区居委会、建设单位和小区业主代表组成。建设单位未派员的，不影响筹备组成立。一旦街道办成立了筹备组，筹建业委会的相关工作即上了正轨。首次业主大会应当在筹备组成立之日起7个月内召开，经批准可延长3个月。首次业主大会主要议题是决议通过小区《管理规约》、《业主大会议事规则》和选举业委会委员和候补委员。业委会的成员数量为单数，具体数量根据小区规模、业主数量等实际情况确定。《深圳经济特区物业管理条例》对成立业委会的程序进行了具体规定，此处仅作简要讨论，不再赘述。需要留意的是，目前各级政府在推动党建引领作用，注重业委会成员中的党员作用，鼓励党员参选，因此有更高比例党员参选的业委会选举会更受基层组织的青睐。三、成立业委会过程中可能存在的一些情形分析召开业主大会的前提是搞清楚小区所在区域的四至范围，通常在规划部门备案的项目总平面图（俗称“红线图”）中体现，这对那些分期开发的小区特别重要。有些小区分多期开发，各期区域看起来相互独立，但存在许多设备设施互联互通、无法分割使用的情况，因此在实践中会被视为同一小区，不允许分开成立不同的业委会，但允许已满足条件的前期物业区域先行成立业委会。在《深圳经济特区物业管理条例》2019年修订之前，小区的物业服务企业被列为作为筹备组的一员，此举常被业主们诟病。由于业委会能够强有力地监督物业服务企业，甚至能够通过发起业主大会决议更换物业服务企业，因此在实践中经常会遭遇物业服务企业各种花式阻挠。但是，修订之后的《深圳经济特区物业管理条例》已将物业服务企业剔除出筹备组成员名单，因此物业服务企业已无法在法律程序上干扰业委会成立。在实践中，部分不良物业服务企业由于切实感受到自身的生存危机，可能会采用各种手段（如抹黑、栽赃）分化、误导业主群体，甚至恐吓威胁发起人乃至暴力手段破坏选举。由于深圳政府部门越来越认可并重视业委会的社会作用，且住建部门将破坏业委会选举的行为列入扫黑除恶情形予以严打，恐吓威胁、暴力破坏选举等事件已鲜见报道。虽然部分不良物业服务企业仍可能通过各种方式妨碍业委会的产生，但在现有的制度设计下，只要小区业主们能够团结齐心，顺利召开业主大会并满足表决生效门槛，即可成立业委会。至于物业服务企业的不配合乃至阻挠行为，恰如螳臂当车，不足为虑。如上述第一部分所述，小区成立业委会，对基层政府组织是有帮助的，是受基层政府组织欢迎的。但是，街道办有法定职责推动业主大会的召开，也有社会管理和维稳的压力。在实践中，由于个别小区的特殊情况，其成立业委会可能会受到所在街道办的关注。在这种情况下，有意推动小区成立业委会的发起人应当着眼大局，放下既往纠葛，充分与工作人员进行沟通，打消其顾虑，从而推动成立业委会依法依规有序进行。在任何情况下，都应当将个别工作人员的顾虑、抵触态度和基层政府组织履行必要程序区分开，不应当将基层政府组织依法依规开展的程序视为人为阻碍。个别工作人员的态度和意见是无法改变法律所规定的程序。在法律上，只要依法依规推动，就能顺利召开首次业主大会，在满足各项法律条件的情况下，就能选举产生业委会。如果点“赞”和点“在看”量够多的话，有时间我再分享一篇当业委会主任的一些心得体会。陈植锋广东卓建律师事务所合伙人

华南师范大学法学院法律硕士专业学位兼职教师、中国政法大学“千帆计划”实习项目兼职指导老师、广东省涉外律师先锋人才。陈植锋律师拥有超过10年的境内外法律工作经验，执业的行业对象包括科技制造、贸易经销、供应链、物业管理，提供的服务包括法律顾问、商务谈判、债务催收、争议解决、投资并购、涉外法律等。

往期推荐

卓有建树 · 建功立业｜卓建十五周年庆典LOGO正式发布

十五周年｜卓建举办“拾伍载卓有建树，新时代建功立业”十五周年庆典系列活动启动仪式

卓建喜讯|一片森林的成长

卓建专业|今天你了解强制执行了吗？

-END-

声明：本微信公众号对所有原创、转载、分享的内容、陈述、观点判断均保持中立，推送文章仅供读者参考。本公众号发布的文章、图片等版权归作者享有，部分转载作品、图片如有作者来源标记有误或涉及侵权，请原创作者友情提醒并联系小编删除。